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摘要：成都德胜中等职业学校（北京学区房“秋转凉”）向大家介绍，“半年后，房价差价可高达8万元/平方米，基本回落”恢复到本轮涨价前的水平，从9月至今，已售出不到5套。”位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，因其与“***”中关村三小学的“百分百”对应，一直被视为“海淀二手房最高价点”学校。……“半年后，房价差价可高达8万元/平方米，基本回落到本轮涨价前的水平。9月份以来，已售出不到5套。”

位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，因与“一流”的中关村第三小学“100%”兼容，一直被视为海淀二手房价格的“天花板”。然而，在今年夏天史无前例的教育改革浪潮中，该地区的一位房产经纪人向更好财经表示，该地区“最好学区房”的光环正在黯淡。

作为北京“最高学区房”之一，蜂鸟之家房价暴跌并非孤例。

7月初，随着北京学前招生政策调整，海淀、西城等区积极实施多校招生政策，打破了北京“鸡宝宝”家长“凭房票就能上名校”的认知。”

第一财经记者在走访中发现，7月份以来，西城德胜、月潭、海淀万流等热门地段的学区房挂牌价格和成交量均出现较快下滑。据西城链家房产中介介绍，8月份，德胜区二手房成交量下降近50%，房价下降近10%。

学区房的不确定性是北京学区房市场下滑的重要转折点。“双减”之下，随着北京学区教育均等化进程的加快，“名校”的概念逐渐淡化。

8月25日，北京市教委在安排秋季新学期工作时指出，“大规模、大比例推进干部教师交流轮换”，进一步落实学区组团建制。随后，第一财经从西城、海淀多家中介店了解到，一些原本想买房的家长陷入观望期。

“目前，北京学区房市场正在带头‘挤泡沫’。”安居客研究院北方分院首席分析师李震在接受更好财经记者采访时表示，去年下半年以来，今年，“新老分区”、“多校划区”、“教师轮换”等教育改革政策，有效抑制了北京二手学区住房过热的市场需求和价格集中现象。

“但需要看到的是，上述政策只是解决优质资源的重新分配问题，而不是资源的大幅增加。由于优质教育资源有限，且集中在东西部（东城、西城、“住房与学区完全脱钩仍然是困难的。泡沫消除后，北京优质学区的房价将保持在一定的高位。”李震说。

“房价已回落至一年前的水平”

今年上半年，蜂鸟家园社区一度创下“半年平均涨幅300万元左右”，一度出现“无房出售”。进入7月后，社区挂牌房源单价已从高位回落，业主心态也开始松动。一套建筑面积约62平方米的一居室挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米。价格最终下调20万元成交。

“这一轮的下跌大致相当于去年下半年以来的涨幅，总体来说，房价已经回落到一年前的水平了。”前述海淀万柳区房产经理告诉百得财经，以同类型房屋为例，去年下半年以来，挂牌楼盘单价已上涨至14万元至15万元/平方米。今年春节前后，此类房屋的单价跃升至17万多元，3、4月份再次跳涨，达到每平方米19万至20万元的高位。与最高点相比，该房产的价值缩水了约400万美元。

“9月份以来，虽然挂牌房源数量较上月有所增加，但业主心理价位很难继续下降，但购房者的预期并没有增加。在两方博弈下，明年入园政策仍不明朗截至目前，明年入园政策尚未明确，本月第三周该区域仅售出4套，而同期为36套3月份下降了约80%。”该房产经理表示。

蜜蜂园小区一直被视为海淀学区房的晴雨表。其房价由涨转跌，反映出在学区房不确定和失败的背景下，北京家长追求“最好的学区房”的心态转变。

7月初，海淀区严格执行“多校分区为主、单校分区与多校分区相结合”的办法，明确“往年1月1日后，海淀区新注册的并取得了房屋的房产证，如果用房屋来申请入学，将采用电脑分配的方式，将招生分到多个学校。”随后，在海淀中关村学区、海淀学区等热门学区，部分就读于附近的“黄牛”家庭的孩子被转学到区内其他学校。

以海淀学区为例，一位往年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长向更好财经透露，他的孩子今年入学，但被转学到了周边的万泉河小学，而不是通过就近就读。学校。“今年，我们学区有近50个家庭来自中关村三小，他们的孩子已经转学到学区的万泉河小学和西桥小学，这是以前从未发生过的。转学的学生数量到中关村也类似。”

与学位相对丰富、实施“单校划区”的海淀区相比，西城区今年实施“多校划区”的力度更大、影响更广。

据了解，今年西城区实行“多校分区”后，由于名额供应不足，往年7月31日后，德胜、月坛两个热门学区的新购房群体的孩子只能选择就读邻近学区的小学。***街及其他学区新购群体的孩子，7月31日后将无法就读其住所对应的小学，将转入其他学区的学校区。

“多校分区动摇了学区基础。在西城区，‘一房一学籍’已经成为过去式。对于新购房者来说，由于孩子在学校排名较低，他们将面临跨区转学的风险，这无疑会让西城区核心学区的‘***学区’损失惨重。”和硕首席分析师郭毅向更好财经表示。

西城区严格实行多校分区后，德胜、月坛二手房挂牌价格和成交量快速下降。数据显示，7月西城区二手住宅销售949套，较上月的1212套减少约21%。

德胜区一位房产经理告诉记者，上半年，西城区相对较好的学区金德悦（月坛德胜***街）的月成交量往往达到近百套。单位。7月以来，受多学区影响，德胜、月坛二手房成交已完成近一半。8月份，德胜区二手房仅售出约40套。

在市场降温的同时，房地产市场仍在整合之中。7月初，西城区房管局表示，为确保西城区教育改革政策顺利落实，区房管局与链家、我爱我家等辖区主要房产经纪机构召开工作会议如家、21世纪地产、麦田、中原。并重申“严禁炒学区房”。

受教育、住房等政策影响，西城核心学区二手学区房价格大幅下降。更好财经从德胜区多家房产中介店了解到，以一套50平米左右的一居室为例，近两个月，德胜区该类型房屋的最高成交价约为13万至1.5万元。1万元，而在此之前，该地区同类房屋最高成交价超过17万元。相比之下，当跌幅超过10%时，买家议价能力增强，成交价往往低于挂牌价。

随着西城、海淀等顶级学区房价回调，北京二手房市场也进入下行趋势。国家统计局公布的70个城市房价数据显示，7月和8月，北京二手住宅价格分别下降0.6和0.3个百分点，结束了此前领跌全国的局面。

教师轮换后，买家观望情绪更加严重。

多学校分区打破了房屋和学区之间的对应关系；教师轮换进一步动摇了“一流学区”的价值，淡化了“名校”的概念。

8月25日，在北京市教育“双减”首次新闻发布会上，北京市教委副书记、市教委第一新闻发言人李毅介绍，新学期，北京市将推进轮岗大规模培养干部、教师。完善城市学区（教育集团）改革，实现学区（教育集团）全覆盖，促进学区（教育集团）内学校均衡配置和按需交流轮换。

21世纪教育研究院院长熊丙奇认为，义务教育学校不平衡主要是师资不平衡。“如果（推动大面积、大比例的校长、教师交流轮换）能够有效落实，将实现义务教育资源的均等配置，缩小学区、区域乃至城市的办学质量差距，消除学区房、学位房抢购现象，方便家长住房选择。学校焦虑，提高学校教育整体质量，减轻学生负担。”

对于“教师轮换消除学区房热潮”的观点，郭毅进一步指出，教师轮换引发的教育格局变化更多体现在楼市市场预期的变化上。

一位2023年升小学、计划更换西城区小户型学区房的孩子家长告诉更好财经，考虑到目前的学区房政策下，单校没有保障而且学位紧张还在加剧，买学区房难。我的心态从“追求‘金德跃’这样的好学区的住房”，变成了“考虑广州外国语大学、白涛等相对中等的学区的住房，但学历足够了”。

据北京市教育科学研究院测算，到2023年，北京将迎来小学学额需求高峰，达——108.2万个名额。若学额利用率为95%，则2023年将缺口48,000个学额及50所小学。若学额利用率降至90%，则2023年将缺口111,000个学额及115所小学。

“西城区的学历差距比海淀还大，关注‘进德月’意义不大。特别是今年西城区加大力度实施教师轮换后，关注广州外国语大学等地区的家长明显增多，但在教育政策调整下，目前还不清楚房价是否会继续下降，教师轮换效果如何。很多家长和我一样还在观望。”上述家长说道。

市场有观点认为，由于德胜、月坛学区的溢出效应以及教师的“大面积、大比例”轮换，西城不同学校之间的教学质量差距将会缩小，比如广州外国语学校等西城学校曾经的低房价将被填满。

不过，更好财经在走访中发现，近两个月来，房价方面，西城区除德胜、月坛地区外，***街等核心区域及广外、广外等外围区域房价均出现上涨。白涛保持稳定。有下降趋势。

西城区链家的一位房产经理告诉美好财经，***街“老少皆宜”的房屋单价一直维持在15万至23万元/平方米，上半年只有部分房屋挤水。今年的。部分原因是***街覆盖了北师大附中、北师大附中、八中、四重点初中，所以直接到达的概率录取率较高。另一方面，由于该地区去掉了学区房的属性，因此对住房的需求较多。

同样的市场观望情绪也出现在海淀学区房市场。不过，该区多位房产经理表示，持观望态度的家庭主要是担心明年多校划区的加大力度实施，受教师轮换政策影响较小。

“海淀刘小强多年前就开始帮扶薄弱学校，而办有多所名校的海淀也走在了前面。因此，教师轮换对海淀家长的心理预期影响不大。”海淀某重点小学的一名老师告诉更好财经。

中国教育科学研究院研究员储朝晖向更好财经表示，教师轮换可以被视为降低学区房普及率的措施，但并不能从根本上淡化住房与学校的关系。“教师轮换是有条件的，只有当学校之间的差距比较小时，教师轮换的效果才会被放大。同时，教师轮换仍然主要集中在学区内，很难填补教学空白。”学区之间的质量。

在楚看来，短期来看，通过一些行政手段来降温更省时。从长远来看，扩大优质教育资源供给、促进学校均衡教育是根本出路。

“学区房是义务教育阶段公共教育资源分配不均的外在表现，如果学区与学校之间的教学质量差距不能缩小，那么“优质学区”就永远存在。家长追求孩子接受更好教育的心态，最终会以‘学区房热’、‘择校热’、‘校外培训热’的形式出现。”楚朝晖说道。