小镇投资项目(小镇房地产项目)

新京报讯（记者王真真）西安旅游再次出售资产。10月12日晚，西安旅游股份有限公司（以下简称“西安旅游”）发布公告，拟收购迭部县扎嘎纳生态旅游文化发展有限公司全部股权。公司控股的生态旅游公司（以下简称“生态旅游公司”）。迭部县扎嘎纳康养置业有限公司（以下简称“康养置业公司”）股权（51%）及全部股权（70%）公开挂牌转让，评估价为9104.03万元元作为转让基价。这是西安旅游自2018年以来第四次出售资产。

截至10月13日14时30分，西安旅游盘中股价为8.27元/股，涨幅0.98%，市值约20亿元。

出售资产为降低资产负债率，公司将全面退出扎嘎纳旅游特色小镇项目

生态旅游公司是西安旅游近年来重点开发建设的“扎嘎纳旅游特色小镇项目”的主要投资主体。项目由扎嘎纳旅游风景区、扎嘎纳旅游小镇和扎嘎纳生态健康社区组成。由多个部分组成，其中康养置业公司是扎嘎纳生态康养社区的主要运营主体。

扎嘎纳旅游特色小镇项目运营架构及主体。图/西安旅游公告截图

公开资料显示，该生态旅游公司由西安旅游、迭部县人民政府、正益信健康管理（北京）有限公司共同出资设立，于2018年7月19日注册，首期投资1000万。元。持股比例为51%。2019年12月17日，西安旅游生态旅游公司联合成立康养置业公司，西安旅游生态旅游公司分别持股70%和30%。

西安旅游在股权转让公告中指出，上述交易若实施，将进一步降低公司资产负债率，提高公司整体运营效率。西安旅游在公告中明确，上述股权转让后，西安旅游将不再持有扎嘎纳旅游特色小镇项目所有运营主体股权，并将全面退出扎嘎纳旅游特色小镇。城镇项目。

而就在今年5月17日，西安旅游在回复深交所2020年年报问询函时，也将扎嘎纳生态旅游项目作为公司重点投资，以应对核心资源缺乏的突出问题。为旅游景区主业提供资源支持。旅游资源项目，相信扎嘎纳生态旅游资源的战略培育和开发将为公司的可持续发展提供有力支撑。

将扎嘎纳生态旅游项目视为公司未来“造血”潜力股的西安旅游，最终输给了现实。截至2021年6月末，西安旅游的资产负债率高达52.59%，这是该公司自2011年6月末以来近十年来的最高资产负债率。

尽管西安旅游在股权转让公告中并未明确说明原因，但从西安旅游提出的“其他”条件可以看出，扎嘎纳旅游特色小镇项目的开发建设或已超出了西安旅游的预期。西安旅游目前的负荷。

2021年4月，生态旅游公司申请项目贷款5.6亿元（目前已收到银行贷款2亿元），西安旅游为本次贷款提供全额担保。西安旅游要求，如果生态旅游公司股权成功转让，贷款担保责任将转移至受让方。此外，生态旅游公司和康养置业公司股权成功转让后，西安旅游提供的流动资金贷款本息共计5398.54万元须一次性全额归还。

没有小镇项目，西安旅游业靠什么生存？

西安旅游是一家以旅行社、酒店为主业的传统旅游企业。近年来，西安旅游传统主营业务增长乏力，疫情又令其主营业务业绩雪上加霜。2020年，西安旅游旅行社业务和酒店业务分别实现收入1.19亿元和2599.23万元，同比下降84.68%和52.41%。

2016年至2020年西安市旅游及旅行社业务经营数据（单位：万元）。图/西安旅游公告截图

2016年至2020年西安市旅游酒店业务经营数据（单位：万元）。图/西安旅游公告截图

西安旅游在回复深交所2020年年报问询函时表示，与国内其他旅游上市公司相比，其一直依赖旅行社业务和酒店业务，缺乏旅游景区核心资源和核心业务持续盈利的支持。这是其自身发展、盈利能力、竞争力和抵御市场风险能力持续薄弱的主要原因。如今能够形成公司业务核心支撑的项目资产已被出售，西安旅游靠什么生存？

事实上，从2019年开始，西安旅游就开始发展商务业务。2019年，西安旅游成立生活方式项目部。2020年成立生态贸易公司，设立生活便利店，主要从事水果、蔬菜、零食、茶叶、啤酒等商品的批发、零售、配送业务，以及生态贸易业务。这是西安旅游自2019年以来一直在拓展和转型的业务板块。到2020年，该板块业务将超越旅行社业务，成为西安旅游的主要收入来源。

尽管截至2020年，商贸业务的毛利率仅为3.67%，但西安旅游将该业务板块视为新的增长点，并指出未来商贸业务将遵循商旅的业务定位。“西旅生活酒店”服务人们的生活。以市场为导向，积极拓展目标区域市场和消费群体，开辟网络新零售渠道，拓展供应链产业并提供相关配套服务，实现业务经营快速扩张，促进企业可持续发展。

与此同时，西安旅游加大传统业态转型力度。在重资产酒店业务方面，针对业务量小、设施设备老化等问题，西安旅游不仅调整了资产和经营结构，还以旗下解放酒店、胜利酒店为试点，整合现有酒店、民宿业务，加快提升。服务质量和营销能力。同时，西安旅游还以旗下酒店的酒店管理公司为发展主体，通过租赁、合作、贴牌、特许经营等方式开展酒店品牌连锁经营和精品民宿项目布局。

西安旅游2021年半年报显示，期内公司旅行社业务收入同比增长59.76%，毛利率同比提升7.55个百分点至4.45%；酒店业务收入同比增长186.8%，毛利率同比提升36.54个百分点至69.56%；商业业务收入同比增长217.1%，毛利率同比提升1.28个百分点至4.93%。

西安旅游此前出售资产时，会表示交易目的是“有效盘活现有资产，优化资源配置，提高资产利用效率，着力推进公司主营业务转型升级”。商业。”扎嘎纳旅游特色小镇项目转让后，财报中只有旅行社、酒店、商业业务的西安旅游或许可以更加专注于主业的转型升级。

小城镇项目和广告公司，西安旅游投资布局有两大偏好

西安旅游转移项目对于一些业内人士来说并不奇怪。经建智库创始人周明启曾在接受新京报记者采访时指出，西安旅游是一家以旅行社为主业的公司，此前没有出现过大型综合性公司。项目开发经验来看，开发小镇项目似乎超出了其核心能力。

小镇项目是西安旅游自2015年开始拓展的新业态，先后控股西安草堂奥特莱斯购物广场实业有限公司（以下简称西安旅游开发商）旅游秦岭奥特莱斯小镇地产项目（简称“奥特莱斯公司”）、西安渭水源温泉度假村有限公司（以下简称“渭水源”）100%股权，还先后与杭州赛石花园集团合作有限公司、浙江蓝城建设管理有限公司、大兴集团等签署了小镇项目框架合作协议，但上述小镇相关项目进展情况并不理想。他们要么宣布终止、停牌，要么所持股权被转让。

被出售的小镇项目相关资产在西安旅游手中可能以不同方式、不同时间进行经营，但都在一定程度上缓解了西安旅游的损失。其中，得益于奥特莱斯公司股权转让，西安旅游2018年扭亏为盈，实现净利润9627万元。西安旅游2020年净利润扭亏为盈，得益于转让渭水园100%股权获得的1.29亿元投资收益。

公告称，西安旅游预计通过转让扎嘎纳旅游特色小镇项目相关资产，将增加现金流入9104.03万元，增加投资收益约5500万元。截至2021年上半年，西安旅游净利润仍维持在-1799.74万元。

除了热爱押注小镇项目外，收购广告公司也是他来西安旅行的另一个爱好。自2016年起，西安旅游对广告公司产生了浓厚的兴趣，曾计划收购校园广告传媒公司三星传媒网络技术有限公司和昌大天下100%股权。继2017年首次收购昌大世界股权被叫停后，西安旅游于2018年8月重启收购昌大世界控股权，但2020年4月，收购项目再次终止。有分析指出，虽然西安旅游对收购传媒公司表现出了极大的热情，但此类公司不一定是西安旅游良好的并购对象，与西安旅游的整合并购效果并不强。

校对李明

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